ついに施行「東京ルール」とその対策


自然損耗に強い建材を選択・導入することが大切

 原状回復に関する費用は貸主が負担する、という声が聞かれるようになった。10月1日に施行された「東京ルール」では、すべてではないが通常損耗については原則貸主が負担することが明記されている。費用負担が避けられない状況になった今、東京ルールの対策商品などを紹介する。

契約時点での的確な説明を業者に義務づけ
 平成16年10月1日―
 この日は、賃貸住宅経営を行う家主にとって、その後の経営観念に影響を及ぼすほどに重要な日となっただろう。
 賃貸住宅の賃貸借に係わる紛争の防止を目的とする賃貸住宅紛争防止条例「東京ルール」が施行されたのだ。その名の通り、都内物件に適応される東京都の条例ではあるが、全国の家主に与える影響は大きい。というのも今回の取り組みがモデルケースとなって全国に同様の動きが波及していく可能性は充分にあるからだ。
 家主業を営む上で無視することの出来ない「東京ルール」―この条例といかに上手に付き合っていくかは、今後の家主業のテーマの一つとなりそうだ。
 では、「東京ルール」について具体的にその内容を見てみよう。押さえておくべき最大のポイントは、「退去時の通常損耗などの復旧は、基本的に貸主が行う」という点だ。さらに、入居期間中であっても生活に必要な修繕であれば貸主が行うという点も見逃せない。
 平成15年度、東京都住宅局民間住宅部指導課に寄せられた消費者からの相談は、退去時の敷金精算が最も多く、2108件だった。
 こういった事柄を背景に誕生したのがこの度の条例である以上、多くの家主にとって原状回復時の費用負担は増加すると考えられる。そこで、コストを抑え、トラブルのない安定経営を実現するために、建物に導入する建材を慎重に選択しようという動きがにわかに高まっている。
 例えば傷が付きにくく、へこみに強い床材や、タバコのヤニ汚れを分解してしまう内壁材などである。「東京ルール」の中には、「テレビの後部壁面の黒ずみ(電気やけ)、家具を置いた跡の畳のへこみ等」は、通常の消耗であるとして貸主負担であることが明記されている。
 コストを抑えようと安価な建材を導入したばかりに損耗が激しく、入居者が入れ替わるたびにリニューアルを強いられ、結果としてコストが高くついてしまったという経験を持つ読者もいるかもしれない。「安物買いの銭失い」状態を避けるためにも、少々のことでは傷付かない建材選びが重要だといえる。

更新料や礼金の慣習もなくなる!?
 「東京ルール」に関連した動きには、「賃貸借に係わる紛争の防止」意外にもう一つポイントがある。それは、「礼金・更新料のない契約の普及を促進」していこうというものだ。
 戦後、住宅難の時勢を背景に生まれた礼金・更新料の慣習については、今後これを無くし、円滑な住み替えを促進していこうとする都の考えがある。
 地域によっては、更新料をなくしているところも多く。更新料の徴収に対して不満を抱いている入居者は多いといえる。
 記憶に新しいところでは、今年5月、京都において、更新料の支払いを拒否して住み続けた入居者に対し家主が支払を求めた訴訟で、更新料の支払い拒否を認める訴訟が下されたという事例もある。賃貸住宅市場に激震を与えたその判決は、現状の商習慣に一石を投じたという見方が大きい。今後、判例を楯に裁判に持ち込もうとする入居者は増えると考えられる。
 これまで、時期が来れば当たり前の収入として換算していた更新料や礼金がなくなるとすれば、家主にとって大きな痛手となる。
 目先の収支に振り回されるのではなく、丈夫で長持ちする建材やメンテナンスフリーの設備などを上手に導入することで、安定した経営を行っていく取り組みが求められる。

 クロスの凸凹を損なわない
 古くなったクロスを貼り替えることなく、独自の特殊塗料を塗布することで新品同様に仕上げる技術を持つのがワイズコーポレーション(東京都新宿区)だ。
 同社の商品「e-コート」は、吹きつけ塗装のため通常のクロスの塗り替えの3分の1程度の厚さで塗ることができる。塗膜が薄いためクロスの凹凸を埋めないうえ、防火性能を有していてもその性能を損なうことがない。3〜4回程度の重ね塗りも可能だ。自社製造の液剤は、水性でにおいはほとんどしない。色も好みで選ぶことができる。
 また、液剤の製造から施行までを同社で管理することでクオリティを高めている。一般の塗料であっても薄い塗膜を作ることはできるが、下地の汚れやタバコのヤニの浮き出しを抑えるのは難しいと言われる。同商品はその点を克服した点が特徴だ。
 クロスの他にしっくい、ジプトーン、京壁、ボードなどにも施行が可能だ。
★ここがポイント
◆液剤の製造から施工までを管理し、高いクオリティを維持
◆塗膜が薄いため、繰り返しの使用ができる

 汚れ防止機能に洗浄技術
 クロスを貼り替えることなく、洗浄することで新品同様に再生する工法を展開するサンリミックス(本社・大阪府和泉市)は、あらかじめ塗布することで汚れを分解・消臭する液剤を開発。「COReコート」として商品化した。
 新商品は、クロスに塗布することでシックハウスを誘発する物質を解消するだけでなく、光触媒効果により微細な汚れも分解する。無色透明な液体でクロスの質感を損なうこともなく、油性ペンの落書きも水で簡単に落とすことができるという。又、同社が展開するクロス再生洗浄であれば、現在貼り替えられているビニールクロスの約7割が再生可能。費用も抑えられ環境にも配慮した工法だ。
 自社開発の洗浄道具に加え、施工方法の教育も徹底して行っている点が評価されている。
 現在、原状回復工事で行われるクロスの張替えに比べ、3割程度の費用削減が可能だ。
★ここがポイント
◆あらかじめ液剤を塗布することで汚れを防止
◆独自の洗浄技術7割のクロスが再生可能

(全国賃貸住宅新聞2004.10.18より抜粋)


 東京ルールが施行され、今後は退室時の補修費はオーナー負担分が大きくなります。
 その中で、満室稼働をしていくには的確なリフォームをしていく必要がありますが、採算が合わなければ意味がありません。
 今のニーズに合わせた設備をたくさん取り入れた結果、補修費が多額になり元を取るのに10以上年かかる。マンションならば可能かもしれませんが、アパートの場合は建物自体の耐用年数もありますので、元を取る前に建て替えの時期に来てしまうかもしれません。あまり、現実的といえません。
 リフォーム費用のオーナー負担が大きくなることにより、考えなければいけないのがリフォーム費用を抑えることです。ただし、費用をかけるのがもったいないので、汚いところだけを取り替える。では、現在の目の肥えた入居者には選んでもらえません。現在は秋の転勤シーズンに新築された物件でも、なかなか満室にならない状況ですので、せっかくお金を掛けたのに決まらないというのは、一番お金がもったいない例といえます。そこそこのリフォームでは他の物件との競争力を保つために、思い切った値下げが必要になることが多いです。
 リフォーム費用を抑えるということは、一回だけの費用のことを言っているのではありません。10年程度を見据えたリフォーム費用のことです。
 例えば、床であればクッションフロアやジュータンは家具の跡がしっかり残り、元には戻りませんから、例え8〜10年もっても、入れ替えの際に次の入居者を募集するときに、明らかなマイナスとなりますし、張替える場合は一部屋単位での張替えとなりますので、耐用年数を過ぎる前に張替えをしなければいけない場合は張替え費用の負担が大きくなります。
 当社で施工例のある硬質の床材はクッションフロアよりも高級感があり、フローリングにくらべ工事費が安く、汚れた部分だけの一部張替えが可能になっておりますので、維持費も安く済みます。
 また、クロスについても上記のように、割安で施行のできるものや、割高でも耐久年数の長い洗えるクロスを使うことにより、リフォーム費用を抑えることが可能です。
 リフォーム費用を抑え、入居率を高く保つことで、入れ替えの際の費用負担が多くなっても、収支が悪くなることを防ぐことができます。
 ポイントはどういった人をターゲットにしてリフォームを行うか、その際の中長期の収支をしっかり考えることです。

 入居率を高めるための企画例
◆フリーレント
 フリー(無料)でレンタル(貸す)することにより、集客する方法です。契約期間中ずっとというわけではなく、入居当時の1〜2ヶ月間のお家賃を無料にするサービスです。礼金が戦後の住宅難の時に「お部屋を貸してくれてありがとう」という気持ちを込めて、金銭や農作物を大家さんに渡したことが始まりであるならば、借り手を探すのが困難なこの時期は、大家さんからの礼金といってもいいかもしれません。
◆入居モニター
 こちらも期間限定で行うサービスですが、2年間モニター報酬を入居者に支払う集客方法。といっても実際は毎月の家賃と相殺しますので、値引きと言った方が分かりやすいかもしれません。但し、値引きと違うのはゴミステーション等の共用部分を週一くらいで清掃していただく等の条件を付くことです。
◆ペット可物件
 非常に人気のあるサービスです。
 但し、買い主である入居者やペットの性格を見極める必要があることと、万一ペットが粗相をした場合に、大家さん、入居者の双方が多大な補修費を負担しなくてよいような内装に替える必要があります。
 例えば、畳にペットのおしっこが染みて床まで替えるのは避けたいですし、クロスを貼り替えるとしても極力一部分だけを貼り替えられるお部屋の変更が望ましいですね。

貸したいお部屋をお持ちの大家さんは
お電話またはメールでご連絡下さい。

株式会社ココ・トーシン
TEL.043-274-1848
mailto:coco@toshin.gr.jp


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