敷金問題に都が動き出した


「東京ルール」可決へ
 敷金精算のルールを定め、注目を集めている「東京ルール」。その一部が盛り込まれた条例が可決された。10月1日から施行される予定だ。注目を集める動きを取材した。


違反した場合は社名の公表も
 「国土交通省のガイドラインは、敷金精算の方向性を示しているものの、判決を集めただけにすぎない。敷金精算のトラブルをどのようにしたら条例で解決できるのか。試行錯誤の末に生まれたのが今回の条例、すなわち『東京ルール』です」(東京都都市整備局住宅政策推進部不動産業課課長補佐森末氏)
 自然損耗分の原状回復費用を家主が負担することを事実上義務づける条例が可決された。増加の一図をたどる敷金精算トラブルに対し、都が介入する形となる。
 業者にとっては見過ごすことのできない条例だが、反応は悪くない、と都の担当者は語る。
 「業界団体からは、敷金精算のルールを条例化することで、オーナーに説得いただいております」(森末氏)
 「東京ルールと」とは、増加の一途をたどる敷金精算のトラブルに対応する仕組みを作るために、東京都が作成したもの。「東京ルール」の柱は2つある。一つは、原状回復費用の借り手と貸し手の負担割合に関する内容。二つ目は、礼金・更新料を将来的になくす方向に向けた運動を展開していくというものだ。今回条例として制定されたのは、前者に属するものになる。
 東京都規則第九十二号にはこうある。「退去時における住宅の損耗等の復旧については、当事者間の特約がある場合または賃借人の責任に帰すべき事由により復旧の必要が生じた場合を除き、賃貸人が行う」。つまり、賃貸借の契約時点で、退去時の自然損耗による原状回復費用は貸主負担とすることなどの説明を業者に義務づけているのだ。
 条例に違反した業者に関しては、都が指導及び勧告をする、勧告に従わなかった場合には、都はその旨を公表することができる。都ではこの条例の詳細について文章の形で発表する予定だ。発表は7月上旬になる予定だという。
 条例は東京都にある居住用の賃貸物件に適用されることになる。近県の業者でも都内の物件を契約する場合には、条例に従わなければならない。「東京ルール」は、東京のみならず、首都圏全域に影響を与えるものになるのだ。
 特約の扱いはどうなるのか、細かなケースの判定はどうするのかなど、詳細は不明な点が多い。今後の東京都の動きに注目したい。
(全国賃貸住宅新聞2004.5.3より抜粋)



 新条例案では、宅建業者に対し重要事項説明とは別に独自の以下の4点の内容の説明義務を予定しております。

 1.原状回復ガイドラインの内容
 2.契約書で定める原状回復の内容
 3.入居中の修繕は原則貸主負担である旨
 4.契約書で定める修繕の内容

 退去時の畳の張替えを借主負担とする場合、条例施行後の都内であれば、「国土交通省のガイドラインでは、貸主負担が原則ですが、この契約は借主負担となります」との説明が必要になるわけです。
 東京ルールでは特約がない限り、自然損耗分の原状回復費用を借主に請求できません。退去した後になって、どこそこの費用は借主負担では通用しないということです。あくまでも事前にお互いが契約の中身について納得した上で契約を結ぶことを前提にし、後からの追加は認められません。なかには、「ダメ元で請求して欲しい」と不動産業者にお願いする大家さんがいるかも知れませんが、不動産業者にしてみれば、勧告を受けたり、不名誉な社名の公表をされる可能性があるのであれば、そのような申し出は当然拒絶することでしょう。
 それでは、特約でいろいろなものを借主に負担とする契約をすればどうなのか?と疑問に思う方もいるかも知れませんが、当然、「消費者契約法」によって無効になりますし、今の時勢でわざわざそのようなお部屋を借りる人がいるでしょうか?
 東京ルールが施行された後、数年で今度は法律が変わるとよく言われておりますが、今回の敷金精算についても近い将来全国の標準になるのではないでしょうか。今までのやり方に比べると、貸主にとっては厳しい問題だと思います。但し、これは「法律の原則に帰る」のであって、「貸主が損をする」と誤解しないようにしていただきたいと思います。
 家主業も商売の一つです。借主というお客様がいて初めて成り立つものです。入退去を通し、最後までお客様とよい関係を築いていくことがアパート経営の秘訣なのではないでしょうか。

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