勝ち組家主の新常識

 昨年2003年はオーナーの皆様にとってどのような年でしたでしょうか。また、新しい未来をどのように築いていけばよいのか昨年を振り返りながら今年の飛躍のヒントを探ってみたいと思います。

◆昨年よく聞かれた言葉は「光ファイバー」
 情報化時代の到来でインターネットでのお部屋探しも数多くなりました。携帯電話からも、「イサイズ(インターネット)で見ました」との声もたくさん聞きました。これからはやはりインターネットははずせません。オーナー様の設備に「光ファイバー」も考えなくてはならない時期が来ていますね。
◆次によく聞かれたのは「ペット同居可」
 今や三世帯に一世帯はペットを飼っているという空前のペットブームとのことですが、物件は増えているとはいえ、まだまだ足りないという感じです。
◆また、それよりも多かったのが「防犯」
 昨今急激に増えたピッキング、サムターン廻し、ドリルでドアに穴を空ける開錠法から、旧来のガラスを割って侵入する方法まで含め、犯罪も多くなって悩ませられました。カギはピッキングに強いものへ、サムターン廻しにはカバーを、ガラスには防犯ブザーを等、様々な提案をしてきました。
 その他、植え込みに照明灯を、TVドアホンの設置、防犯カメラの設置等、防犯対策も手が抜けません。
◆そしてやはり「リフォーム」
 お客様のニーズは広めのリビング、その他には追い焚き機能付のお風呂もたくさんありました。
 広めのリビングに対面キッチンは、お客様の目を引きます。
空室対策としての思い切った設備投資・リフォームが今年のテーマでしょうか。


少額訴訟対象額が30万円から60万円に引き上げ

 今年も様々な制度改革・変更が使われる。司法関係では少額訴訟の対象金額の上限が4月1日より30万円から60万円に引き上げられることになった。今回は、この改革のポイントを取りあげる。

 少額訴訟は金銭貸借や代金支払いなどをめぐる民事裁判のうち、その金額が30万円以下のものについて活用することが可能な制度である。

 この少額訴訟制度を用いれば、これまでのように弁護士などを介在させる必要がなくなるだけでなく、審議から判決言い渡しまでが即日行われることになる。つまり、非常に簡単に司法の判断を仰ぐことが可能になるわけである。

 これまで債権者側が債務者の債務不履行を相手に裁判を起こそうとしても、多くの場合弁護士を通さねばならず、その費用負担感が強いものになっていた。また判決までの間に幾度も出廷せねばならず、仕事に支障を来すケースもあった。これらの理由から、金額がそう多くない場合には債権者側は裁判を諦めて泣き寝入りをしてしまうケースもあった。

 少額訴訟は、そうした債権者側に救いの手をさしのべる形になった。また裁判所側としても、少額訴訟が増えれば人員を他の裁判に回すことができるため、結果的に裁判の迅速化につながる、という利点が生じる。

 この様な点から、現在では家庭裁判所における訴訟取扱件数の約3〜4割が少額訴訟となっているという。

 そして、この少額訴訟の対象金額が60万円にまで引き上げられれば、家庭裁判所における取り扱いの6〜7割が少額訴訟になると言われている。

 オーナーが少額訴訟を用いるケースで最も多いと思われるのは滞納賃料の回収であろう。

 賃料が何カ月滞納されたら裁判に訴えるか?という点はオーナーや管理会社により様々であろうが、滞納半年程度というのが一つのラインではないだろうか。

 仮に賃料6カ月分とした場合、30万円が少額訴訟の上限では、月々の賃料が5万円を超える物件では対象外となってしまう。しかし、60万円まで少額訴訟を行えるのであれば、月額10万円の物件でも大丈夫となる。

 つまり、今回の対象額引き上げにより、少額訴訟制度を使って滞納賃料の回収を行えるオーナーの対象が大きく広がることになる。

 しかし、その一方で、オーナー側が訴えられるケースも増えてくると考えられる。例えば入居者側が敷金の返還を求めて少額訴訟を用いてくるケースなどには注意が必要だ。賃貸住宅の場合、60万円もの敷金を預かるケースはほとんど見られないが、オフィスビルや店舗のように賃料単価が高く、賃料12カ月分などという多額の保証金を預かる場合には、気を付けるべきだろう。

 今回の対象額引き上げにより、オーナー、管理会社にとっても入居者にとっても、より少額訴訟が身近になったといえる。これを機にオーナー、管理会社側は法律面での知識強化を図ってゆく必要があるのではないだろうか。

(全国賃貸住宅新聞2004.1.12より抜粋)

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