勝ち組家主の新常識

 いつも満室の金持ち家主Aさんと、空室が目立つ貧乏家主Bさん。2人の違いは、物件の付加価値を高める努力にあった。
 厳しい競争を勝ち抜いていくためには、入居者に好まれる設備やサービスが必要になる。時代に乗り遅れないためにも、満室稼働を実現している勝ち組家主の新常識をチェックしよう。


家主の新常識7箇条
 第1条 共用スペースは物件の付加価値になる 
 第2条 色へのこだわりは満室への近道 
 第3条 屋上緑化は人にも物件にもやさしい 
 第4条 ブロードバンド対応はもはや標準装備 
 第5条 セキュリティ体制は万全にすべし 
 第6条 健康住宅は21世紀の常識 
 第7条 外断熱工法は物件の長寿命可への第一歩 


第1条 共用スペースの充実がカギに
 中庭やエントランスなどの共用部分が充実している物件が人気を集めている。入居者同士が会話を楽しむことができるうえに、知人・友人を招いたときにはちょっとした自慢にもなるからだ。従来の賃貸住宅では、敷地面積一杯に建物を建てることが常識とされてきたが、ゆとりある空間が物件の付加価値として重視されるようになってきている。
 「共用スペースを充実させることが、建物全体の価値を高めるのです」
 こう語るのは、126戸のマンションを満室稼働にしているNオーナーだ。
 同オーナーが所有するマンションの魅力は、入り口横のロビーにある。4人がけのテーブルが4つ、窓側にはカウンターテーブル。ジュースの自動販売機も置いてある。訪問者との打ち合わせや談話の場として利用できるのだ。
 貸し切りも可能。大型テレビも設置してあるので、友人を呼んでビデオ鑑賞会などもできる。
 「入居者には、学生や若い独身サラリーマンが多いです。その為、彼らにとって友人が来て過ごせるマンションは魅力的だと思います、先日は結婚式を挙げた人もいました」(同オーナー)
 共有スペースとして中庭を設けている物件もある。
 東京都品川区にある「ヴィラ・カリーナ」もその一つだ。
 今年4月に竣工したばかりの同物件には共有スペースのパティオ(中庭)がある。このパティオには、椅子とテーブルが置かれている。白いタイルの明るい雰囲気の中に、観葉植物がアクセントになっている。入居者同士があって立ち話をしたりするスペースとして利用されている。
 「このパティオでは入居者同士でバーベキューパーティーを開催しています。パーティーにはオーナーさんや近所の方も集まるそうです。コミュニティの形成を進め、ご近所付き合いが深まることで、不審者などへの対策にもなるのです」(S社・担当)


第2条 差別化を図れる色へのこだわり
 最近は、色にこだわりをもつ物件が多い。明るい色の物件は特に、女性に人気が高い。この色の効果を積極的に取り入れているオーナーがいる。
 Sオーナーは、入居者の好む色のペンキで原状回復する取り組みを開始している。
 同オーナーは10年以上前から、退去後にはクロス張替えをせず、ペンキを塗ることで原状回復を行ってきた。
 物件の入居者は7割が外国人。時間に余裕があり、お金が必要な留学生にアルバイトとしてペンキ塗りを委託し、原状回復にかかる費用を抑えている。
 色ペンキを使用し始めたのは、入居者からの要望があったためだ。
 「今まではいつも白に塗り替えていました。ところが、入居者を希望していた中国人女性が、『白では殺風景でいやだ』と言ってきたのです。そこで、好きな色を選んでもらい、薄いピンクを塗ったのです。」(同オーナー)
 このサービスを実施したことで女性はとても喜んで入居しているという。
 「『好きな色を塗ります』としたら面白いのではないでしょうか。今後は積極的に進めていきたいですね。」(Sオーナー)
フルリフォームよりも低コスト
 カラーコーディネートを取り入れることで他物件との差別化に成功しているのはAオーナーだ。
 不動産コンサルティング会社から提案を受け、顧客層から人気の高い色を選定してもらい、業者に依頼した。空室になっていた居室内をピンクと薄オレンジを使った明るい色に塗装した。
 コンサルティング費用を含めても、フルリフォームするより低いコストに抑えることができる。リフォーム後は、空室になっていた1Kの物件に20代の女性の入居者が決まったという。
 「暖色系のカラーコーディネートだと、冬場に入居が決まりやすく、夏場は決まりにくい。季節を選ぶ色もあるのです。それらのことを含めて、今後もカラーコーディネートの勉強を続けていきたいですね」


第3条 屋上や壁面緑化で自然あふれる物件に
 「自然との共生」をテーマに、屋上や壁面に緑化を施しているのが「リフュージ・オ・フォレスト」(東京都杉並区)だ。
 同物件はまるで、都会の中にある別荘地といった様子。建物全体が緑に囲まれており、豊かな自然が再現されているのだ。
 屋上庭園には、入居者が好きな物を植えられる家庭菜園スペースが設けられている。
 全ての植栽には一日に一度、自動放水が行われる。さらに庭園内には池も設置されているのだという。
 外壁には、白いグリッドが張り巡らされており蔦(つた)がからみついている。年月が経てば建物全体を覆うほどに茂るという。
 また、中庭には、13メートルを超えるケヤキの木が6本植えられている。全34戸の部屋は、その中庭を囲むようにコの字型に設計されており、窓から見える景色は緑であふれている。
 同物件を設計した建築家のI氏はこう語る。
 「緑が多いということは、入居者の気持ちを安らかにするだけでなく、物件自体に及ぼすプラス効果も大きいものです。夏は、葉が茂り日差しを遮るため、涼しく過ごすことができています。一方、冬には葉が落ちてしまうので、木々の隙間から日光が差し込みます」
 同物件は、完成前から問い合わせが殺到。大きな反響を呼んでいる。


第4条 光ファイバーで賃料アップ実現
 大学生の就職活動がインターネットで行われる昨今。インターネットはもはや生活必需品だ。賃貸物件においてもブロードバンドを導入し、入居率を高める取り組みが進んでいる。
 「K2ハウス」(東京都大田区)は光ファイバー導入により竣工前に入居が決まるほどの人気となった。
 他の物件と差別化を図れるよう、M社がブロードバンド導入の提案を行った。
 同社社長は語る。「この物件は1階が工場になっていましたから、空室が多くなってしまうのでは、と建築時から不安がありました。しかし光ファイバー導入を導入した効果により、募集開始から2週間で全室入居が決まりました」
 オーナーが負担した初期費用は50万円。家賃は相場よりも3000円高く設定しており、5年後には初期投資費用の回収は可能だという。


第5条 セキュリティは万全にすべし
 いつの時代も、入居者に安全で快適な生活を送ってもらいたいと願うオーナーの気持ちは変わらない。防犯に対する意識が高まる昨今、特に「安全」という言葉にはオーナーも敏感になっているだろう。
 最近の物件では、「オートロック付き」は当たり前ともいわれる。暗証番号付きエレベーターやテレビモニター付き物件などが、セキュリティ設備の主流へと代替わりしているようだ。
 警備会社と連携を組むことで万全な防犯体制を整えているのは、「Den Flat Nanpeidai」(東京都渋谷区)だ。
 入居者が共有スペースで身の危険を感じたとき、非常用ボタンを押すと警備会社のセコムに繋がり、テレビモニターで中継される。セコム側は侵入者に呼びかけ、威嚇することが可能となるのだ。この装置は最新のセコムセキュリティ、エレベーター内と1階の共用スペースの2箇所に設置されている。
 通常、通報から警備員到着まで20〜30分の時間を要するといわれる。この間、侵入者の注意を引きつける効果があるのだ。
 犯罪手口の巧妙さがすすむ現代社会では、オーナー側も最新鋭の設備を導入して対抗する必要がある。


第6条 21世紀の常識健康住宅

 7月の建築基準法改正で健康住宅に注目が集まっている。居室内の建材にも、健康住宅を意識した天然素材が使用されるようになってきた。
 「チャフウォール」という名称の壁・天井用内装材もそのひとつだ。
 同商品は、ホタテ貝殻ともみ殻の天然素材を原料としており、有害な化学物質等は一切含んでいない。
 抗菌性や吸湿性、消臭性に優れており、ペット可物件にも多く採用されているという。
 空気中に放散されている有害化学物質を吸着・除去する効果もあり、室内環境の改善に威力を発揮する。タバコの匂いや生活臭から解放されるとあって入居者からは好評を得ているという。
 また、年々需要が高まっているペット可物件を供給しているオーナーも同商品を取り入れている。
 あるオーナーは次のように話している。
 「内装材に関しては値段が相場より高めであっても、効果の高い商品は積極的に導入したいですね」


第7条 100年の寿命を実現する外断熱
 物件の寿命を高める工法として、外断熱が注目を集めている。
 日本では現在建設されている物件の9割が内断熱工法だ。内側に断熱材を施す内断熱に対し、外断熱は外側に断熱材が使われる。内断熱工法では、建物が風雨の影響を直接受けてしまう。その為、30年ほどで劣化してしまい寿命を迎えてしまう。
 外断熱が一般的な欧米では、内部の間取りや外壁の修繕を行い100年を超える物件の寿命を実現している。
 「外断熱は物件を長持ちさせるほか、室内の温度を保つ効果が高いのです。部屋全体がポットのような役割を果たし室内の温度を保ちます。そのため、光熱費の節約につながります。」
 建築コストは内断熱と比較し、2割ほど高くつくが、物件の寿命や湿気を防ぎ、身体に悪影響を及ぼすカビやダニなどの発生を防止するなどのメリットを考えると決して高くないと言えるだろう。
(全国賃貸住宅新聞2003.11.17より抜粋)

 これまでにも物件の差別化・リフォーム術等、いろいろな角度でご紹介をさせていただいておりますが、今回も物件の付加価値のひとつとして、紹介させていただきます。
 前文に紹介させていただいておりますが、当社に来店のお客様より、「この物件はインターネット接続はできますか?」と、よく聞かれます。すでに導入いただいているオーナー様もおりますが、今では学生から会社員、さまざまな分野でコンピューターは当たり前となっております。
 当社もお客様のお問い合わせ等、以前は来店され、資料を下さいといったケースが多かったのですが、最近は当社ホームページより、メールでのお問い合わせが増え、お客様も時間の合間をみて物件をチェックするなど、インターネット活用が非常に増えております。
 コンピューターでのお仕事を持つ方はもちろん、自宅でも作業ができるという効率化を計る為、「インターネット接続」の可能物件を希望されるなど、今後ますます増加されると見込まれます。
入居促進の為、もうひとつの付加価値として、当社からも提案をさせていただきます。
是非この機会に導入されてみませんか?


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