物件価値倍増を狙う・デザインリフォーム
「時代が変わった。ライフスタイルが変わった」

○2DKから19畳のワンルームに変更
 今回、紹介しているリフォーム例についてだが、本物件は、築年数29年の賃貸マンション。今回、15年以上長く住んでいた入居者の退去にあたりかなりの手を加えなくてはならないことから、、「どうせリフォームするなら入居者を呼び込むことができる競争力のあるものにしたい」とオーナーからの相談を受け、デザインリフォームを行った。
 リフォーム前は2DKの間取りだったものを、大胆にも19畳のLDKのワンルームに間取り変更した。ただし、廊下をとることによって、浴室や洗面、トイレなど水回りとLDKとは分離した。
 デザイン的な観点では、廊下の壁を腰の高さより上と下とでクロスを張り分けることによって、単調になりがちな空間にリズム感を持たせた。廊下つきあたりに設けたフィックス窓とユニオンジャックをモチーフにしたリビングドアは、廊下への明かり取りという役割とエントランスに立ったときに、真っ先に目に飛び込んでくるフォーカルポイントとしての役割も果たしている。また、ワインカラーとダークグリーンで塗り分けた建具や壁面の一部に張った煉瓦タイルは、今回のテーマである英国風の伝統的イメージを演出した。
 私が古い賃貸マンションをデザインリフォームするうえで、強く心がけているのは、オリジナルなデザインを施すこと、もう1つ、大胆に間取り変更することがある。
 今回は、なぜ大胆に間取り変更するのかについて述べたいと思う。
 通常、40u程度の賃貸マンションでは、今回のリフォーム例のようにLDKが19畳という大きなものは少ない。しかし、当社のリフォームでは60u程度の3DKでも、LDKが20畳近くあるような1LDKに間取り変更する。この大胆な間取り変更こそが、古い賃貸マンションを再生させる為のポイントとなる。
 古い賃貸マンションに、人気が集まらない理由は単純。間取りや賃料に大きな差がないのなら、できるだけ新しいものを借りたいという消費者意識によるもの。
 つまり同じ条件ならば、古いものに比べ新しいものに分があるということだ。私は、古い賃貸マンションの有効な空き室対策には、大きく分けて2つの方法しかないと思っている。1つは、賃料を周辺相場よりも下げて、消費者の目を引くという方法。もう1つは、間取りに特徴を持たせたリフォームを行い商品価値を高める方法。
 しかし、1つ目の賃料の値下げについては、手っ取り早い方法であるがゆえに、価格競争になってしまい、最後には十分な効果が上がらない。また、他の入居者へのクレームにもなってしまうといった理由で、壁にぶつかってしまうこととなる。古い賃貸マンションに残されたのは、リフォームによって商品価値を高める方法なのだ。

オリジナリティと大胆さが重要
 築年数が20年以上の賃貸マンションにおいて、2DKや3DKという間取りが多いのは新築時に、賃貸マンションに住む入居者の対象者が、4人から5人の家族世帯であるとの根拠に基づいて造られたからだといえる。ところが、今、賃貸マンションに住まう入居者の中心は、1人世帯や2人世帯に変わってきた。4人から5人の家族世帯の多くは、一戸建てを購入するようになったからだ。
 しかし、1人世帯や2人世帯は、晩婚化や少子化によって、増加傾向にあり、将来への先行き不安からあえて住宅を購入しない、積極的な賃貸暮らしの傾向が強まっているようだ。そのような1人世帯や2人世帯にとっては部屋数は必要なく、むしろ、それよりも生活の中心となるLDKが大きい方が望ましいのだ。LDKというのは、リビングとダイニングとキッチンが1つとなっているという意味だが、今やテレビを見たり、食事をするだけでなく、仕事をしたり、寝る場所という役割も担うようになってきた。つまり、20歳代から30歳代の人たちのライフスタイルの変化によって、全ての機能を担うことのできる大きなリビングが望まれるようになったのだ。
 しかし、今のマンションにはそういった間取りのものがほとんどなく、潜在客が行き場を失っている。そこで、古い賃貸マンションが間取りを大胆にリフォームすることによってそういった潜在客を、積極的に取り込んでいく。これが、古い賃貸マンションのリフォームによる商品戦略なのだ。古い賃貸マンションは、同条件下で新しいものに勝つことはできない。ならば、同じ土俵で戦わず2つとない商品で勝負するべきだろう。
(全国賃貸住宅新聞2003.10.20より抜粋)

 店頭で受けるお客様のニーズはここ数年変化してきました。何が変化してきたかについては、上記の記事にも書かれておりますように「オリジナリティと大胆さ」を求めるようになってきたことです。特に生活の中心となるLDK(リビング)の広さにはもっともこだわりをもち、広いLDK(リビング)に魅力を感じるようです。以前はただ部屋数を増やしたいという希望のお客様が多かったのですが、ここ数年、LDK(リビング)の広いものがほしいという声が多くなりました。
 これは、ファミリー世帯(お子様のいる世帯)の分譲マンションへの流出による影響と、賃貸マンションの値下がりによって、単身なら2DK、新婚世帯なら3DKの家賃を支払うことが可能になったからです。現場にいるとよく感じるのですが、1LDKがないから2DKを借りる。2LDKがないから3DKを借りる。つまり、2部屋3部屋ほしいのではなく、2部屋または3部屋分の広さで部屋数よりもLDK(リビング)の広いお部屋がほしいのです。
 しかし、これから物件を建てるならそれも容易でしょうが、築年数の経過した2DKや3DKはどうしたらよいのでしょうか?という質問もあるかと思います。考え方を変えれば、そこにビジネスチャンスがあるのではないでしょうか。リフォームによる商品戦略として、ここで2つとない商品で勝負することができるわけです。
 どんな商品がオリジナリティと大胆さを感じるのか?これは、私共が数多くの情報を集め、勉強し、各オーナー様へ今後提供していかなければいけない課題だと思っております。

− 新サービスのご紹介 −
 既存のお客様の売買物件への流出、そして少子化の中でアパートを借りる世代が年々減少していく現状、その中で高い入居率を保つ為に各社様々なサービスを取り入れておりますが、当社でも入居者様へのサービスとして取り入れたものがございますので、新サービスとその提携先をご紹介させていただきます。

連帯保証人不要制度・サポート「リプラス」
 現在、連帯保証人不要サービスを含む滞納保証サービスを利用している不動産会社は、東京で平均27.1%、更に郊外になると一挙に増え、神奈川では49.5%、千葉では60.4%、埼玉では76.1%と8割近くになっております。
 オリコやアプラスなど、毎月大家さんへ立て替え払いをし、入居者の口座から引き落とすタイプの滞納保証と、リプラスや日本賃貸保証などの基本的に入居者から大家さんへ家賃を支払い滞納が発生したときに代わりに督促業務を代行し、最悪の場合は立ち退きの交渉及び費用負担までしてくれるタイプの保証人代行会社があります。
 それぞれのサービスにメリット・デメリットがありますが、滞納保証の場合、ほとんどが6カ月までの滞納保証です。督促のプロを相手に半年以上滞納を続けることは実質的には困難なことなのでしょうが、滞納を繰り返すうちに更新時期を迎えた場合、保証を一方的に打ち切られてしまうデメリットがあります。逆にリプラスの保証人不要制度・サポートの場合、更新の時期も全く関係なく、入居者が退去するまで立ち退きの費用も含め保証してくれます。
 もちろん、入居前に入居審査をしますので、滞納のリスクは少ないのですが、不況の影響で本来連帯保証人をお願いしていた親御さんが既に退職している場合、留学生で保証人を立てられない場合、小さなお子さんを抱えた母子家庭で収入も少ないけれど、生活保護を受け家賃はきちんと支払える場合など、高い入居率を確保するためには、もう少し門戸を広げていかなければならなくなっていくことが予想されます。ただし、そうした場合もオーナーのリスク管理をするために連帯保証人不要サービスがございますので、皆様のご理解をいただきたいと思います。

家具・家電のレンタルサービス「サークランド」
 家具や家電は買った方がお得でしょうか?それともレンタル?
 ファミリー層で長く使う場合はもちろん買った方がお得です。ただし、単身赴任や学生さんの場合は?
 単身赴任の場合は、使用する期間もそれほど長くならず、すでに自宅に家電が揃っていたら、単身赴任期間が終了ともに不要になってしまいます。また、学生さんの場合も2年から4年間使用し、その後は自宅に帰る予定の方も多いのではないでしょうか。
 決まった期間の暮らしの為に、いろんな家具や家電を買いに行き、自分で家電の配線などをつなげる苦労をし、引越の時にはお金を出して捨てる。または中古店などを探して持ち込む。慣れた人は楽かもしれませんが、初めての一人暮らし、頻繁に転勤がある人には案外面倒なものです。
 そこで、今回お客様へご紹介するのが、サークランド社の「家具・家電レンタルサービス」です。無料で配達を行ってくれるうえ、設置や配線もしてくれます。故障が発生したときもすぐに新品と交換してくれます。もちろん、契約期間が満了すると無料で引き取ってくれますので、廃棄に困ることはありません。
 今後、「家具・家電レンタルサービス」の利用により、少しでも空室を減らすお手伝いができればと思っております。

貸したいお部屋をお持ちの大家さんは
お電話またはメールでご連絡下さい。

株式会社ココ・トーシン
TEL.043-274-1848
mailto:coco@toshin.gr.jp


[戻る]