消費税改正により免税基準引き下げ
貴方も消費税の納税義務者になる?

○平成17年から改正される
 平成16年4月から消費税が改正され、免税事業者の基準が3000万円以下から1000万円以下に引き下げられる事になりました。
 賃貸事業経営者の方もその例外ではありません。個人の場合、納税が生じるのは平成17年分からですが、免税か課税かの判定は、前々年の15年分の課税売上高が基準となります。平成15年分の貸倉庫、貸事務所、駐車場代金などの賃料合計が月額で84万円になると年間課税売上高が1000万円を超え、課税事業者になります。
 免税事業者から新たに課税事業者になる方にとっては大きな影響がありますので、まずはご自分がどちらの立場になるか確認する必要があります。

不動産収入における消費税の課税と非課税
 ご自分が免税事業者か課税事業者かを判定するためには、課税売上高を知る必要があります。消費税は全ての収入金額に対して課税されるわけではありませんから、不動産収入の内で何が課税の対象となり、何が非課税かを確認し、年間の家賃収入などの課税売上高の合計が年間1000万円を超えるかどうか計算する事から始めましょう。
■家賃・共益費
 同じ家賃でも、店舗・倉庫・事務所などの家賃には消費税が課税され、賃貸住宅の家賃は非課税とされます。共益費についても同様です。
■保証金・敷金・権利金
 借家契約に伴う保証金・敷金・権利金については、居住用は非課税、返還する部分は不課税、返還しない部分は居住用を除いて課税されます。例えば、敷金50万円・敷引き30万円という条件で店舗に貸している場合、返還する20万円は不課税ですが、敷引きの30万円には5%の消費税が課税されます。

駐車料金は原則的に課税
■契約解除による違約金
 ロードサイドの店舗として建物を賃貸している場合に、いわゆる建設協力金方式でテナントから建物建設資金の一部を預かって建物を建築している事例があります。このようなケースで、最近の不況の影響でテナントの撤退があると、契約解除のペナルティーとして、未返還の建設協力金の返還を放棄することとなっている契約が一般的です。この違約金として返還不要となったものは所得となりますが、消費税は不課税取引として課税されません。
■ 駐車場代金
 原則として全て課税となりますが、アパート専用駐車場のうち1戸当たり1台以上のスペースがあり、且つ自動車の有無にかかわらず割り当てられ、契約で駐車料金が込みになっているものは居住用として非課税になります。通常の賃貸住宅に併設されている駐車場はこれらの要件には該当しないケースが多いと思われ、駐車場代金は課税扱いとされます。また、アスファルトをせず、車止めやロープなどによる駐車位置の区分、あるいは砂利を敷くなどの加工を一切せずに土地を賃貸している場合の地代も非課税となります。

ケースにより違う注意を要する
■グループホームなど
 老人ホームを建てて建物を貸している場合や食事付きの貸間については、居住用スペースと供用スペースの面積で家賃を案分して、居住部分は非課税、共用部分は課税とされます。グループホームを建てて介護者などに貸している場合には、その家賃は訪問介護の事業などの別の事業をその建物で行っていない限り、非課税とされます。
 その建物でデイサービスを行っている場合には、その部分に対応する賃料は床面積で案分して課税扱いとなりますので注意しましょう。
■ 地代・借地権の更新料
 土地を貸している場合の地代や更新料については、用途にかかわらず、また普通借地・定期借地にかかわらず非課税です。ただし、1ヶ月未満の短期貸し付けに関してだけは課税されます。
■家賃等以外の収入
 例えば、飲料水の自動販売機の収入や、自宅で書道や華道などの教室を開いて収入があるような場合には、それらの収入も消費税の課税対象になり他の課税売上げと合計して消費税の課税、免税事業者の判定が行われます。
(全国賃貸住宅新聞2003.10.6より抜粋)

 もうすでに今年もあと2ヶ月残すだけとなりましたが、年が明けますとすぐに頭の痛い申告の時期がやってきます。平成17年の申告分から消費税の免税基準が引き下げられるとのこと。一度今年の賃料収入を集計し、残りの期間についても概算で計算し、オーナー様自身が平成17年から消費税を納める必要があるのかないのか計算してみられたら如何でしょう。

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