入居率100%達成・人気物件特集!

築30年の物件を改装し3割の空きが満室に
 今や物件は供給過多気味である。そのような状況下、何も手を加えないで只募集をかけていたのでは入居者は寄ってこない。明確な物件としての個性が必要である。リフォームからロフト付きの物件まで様々な物件を集めてみた。


350万円をかけて新築並みの外装に
 駅から徒歩20分というロケーションの不利をリフォームによってカバーした物件が、「クレフォート磯子(横浜市港南区)だ。同物件は、リフォームを施す以前は退去が出ると半年間空いたまま、ということも珍しくなかったが、今から約1年半前に外壁の塗り替えを行ってからは満室可動が続いているのだという。同物件を管理するA社(神奈川県横浜市)の同社長は次のように話す。
 「築15年の物件ということもあり、外壁にもひびが入ってきていたり、屋根もほこりがかぶって、見た目がいかにも古くさく感じさせるような物件でした。内見をされる方も意外と外観を重視される方が多く、このリフォームは大正解だったと思います。」
 4棟全て、平成12年には外壁から屋根まで塗り替えを終えた。かかったコストはおよそ350万円、リフォームを施している最中に次の入居者が決まった例もあるという。
 内装に関してもリフォームを行った。退去者が出るたびに、3DKの和室をフローリングの洋室に替え、浴室交換等、特に水回り関係を重点的にリフォームを施した。以来満室が途切れることはないという。
 「コストは大体1部屋につき35万程かかりました。空きが目立つからといって賃料を下げるばかりでは入居者の質を落としかねません。家主の方も時期を見図らってこういった投資を惜しまないことが大切といえるでしょう」(同氏)
 同物件では空きが出ても、1カ月もあれば次の入居者が決まるという。

水回りを強化して賃料5000円アップ
 同じく、リフォームによって入居率アップに成功した事例がある。神奈川県横浜市の青葉区にある「第三松美」は築30年以上たった物件。いったん空きが出てしまうと半年以上入居者がつかなかったり、また、多いときでは全18戸のうち6戸までも空き状態だったこともあるという。このような状態を打開する策として外壁補修に乗り出したのが今からおよそ6年前。
 「30年間、全く手を加えていない外壁は、当然劣化が激しくなっており、それが入居者を敬遠させる一因となっていました。そこで、大家さんとも相談して、まずは外壁から手を加えていくべきだとの結論に達したのです」
 と、話すのは同物件を管理しているS社(神奈川県横浜市)同社長だ。そして、それから2年がたった今から4年前、内装のリフォームに踏み切ったのだった。同物件は1DKと2DKの混在型。リフォームを施したのは空きが目立つ2DKの部屋の方に絞った。リフォームは水回り関係に力点が置かれ、これまでのバランス釜や瞬間湯沸かし器を取りやめて給湯式のものに替え、ユニットバスを導入する等、かかったコストは外装も含めておよそ300万円。それに伴い、賃料はこれまでより5000円アップの9万5000円に設定し直したが、現在は満室状態なのだという。

22m2という広さが武器
 築年数が経つにつれて空きが目立ち始めてきた場合には、リフォームは入居者を引き付ける大事な手段だが、リフォームを施すにはまだそれ程劣化が進んでいないような物件はどのようなアピールをしているのだろうか。同じく横浜市の戸塚区にある「DSハウス」は、部屋の広さが最大の特徴だ。1Kタイプの同物件は、通常同タイプの間取りのものなら14〜15、広くても20uぐらいが一般的なところを、約22uと広めに取ってある。更にロフトがついて、賃料は5万3000円と相場なみの設定なのである。同物件を管理するH社(神奈川県横浜市)の担当者は次のように話す。
 「学生に部屋を安く提供したい、というオーナーさんの意向から、賃料は相場なみに設定されています。実際に内見をされた方は、部屋の広さとロフト付きというのを評価されていくようです。空きが出ても、たとえそれが繁忙期とはずれた時期であっても、最長でも3カ月以内には次の入居者が決まりますね」
 また、入居者は4〜6年という長いサイクルで入居し続けるケースが多く、人気はあるのに入居者の回転は遅いという物件なのである。入居者は主に学生を中心とした20代前半の若い世代、中には学生を卒業して社会人となった後も引き続き住み続ける人もいるという。 「徒歩15分圏内という距離は、ここ戸塚では、充分に徒歩圏内といえる距離です。2年間住んでみて、引き続きここにとどまりたいという人は多いです」

機能とデザインを両立させたつくりに
 賃料が相場より2万円高いにもかかわらず、内見に行くと全員が即入居を決めるというのが、京王新線「幡ヶ谷駅」から徒歩6分の所にある「S・NHOUSE」だ。同物件はRC造3階建て全10戸の新築デザインマンション。この物件のポイントは、デザインと機能性を併せ持つところにある。
 建物中央から階段を上がっていくと、中2階から2階、3階にかけてフロアがらせんに並び、天井はコンクリート打ち放しで、外観はメタリックシルバーだ。
 「このマンションはおしゃれでかつ機能的なので、即決となったのでしょう」とI社(東京都中野区)の担当者は語る。
 「床から天井までの大きな窓、天井高さ2.45メートル以上の開放的な空間を、特にお客さんは気に入られますね。デザインマンションということもあり、トイレがガラス張りの部屋もあるのですが、お客さんには抵抗はないようです。デザインばかりを重視しているわけではなく、生活のしやすさを考えベランダがないと心配されるお客さんもいますが、洗濯物は浴室乾燥機で干せますし、専用のテラスもあるので納得していただけます」
 ベランダがないという負の要因を他の設備で補っているわけだ。もちろん、ケーブルテレビやインターネットなど最近求められている設備は完備してあり、オートロック仕様で、エアコンも2基取り付けてある。
 「単身者が住むことを考えたので、独立した住空間にこだわり、全室が角部屋で、玄関も向かい合わせにならないようにしました」
 単身者をターゲットにロケーションは、安全性や利便性を重視した。
 「S・NHOUSEは、幡ヶ谷駅前商店街から徒歩で2分程度入ったところにあるので、商店街の喧噪は気にならないし、買い物もしやすい。帰りの遅い女性であっても駅から明かりのついた商店街を抜けるので、暗い夜道を通らずに安心して帰れますね」(同氏)

単身者向けに改装し7万円の収入増
 昭和50年造で3LDKの、半年間空きのあった物件を、1LDKと1DKに改装し即入居となったのが、中野駅から徒歩10分の所にある「ウィンサム中野」だ。
 「中野に住んでいるのは、若い一人暮らしの方が多いので、そこにターゲットを絞りました」
 A社(東京都中野区)の同社社長はこのように語る。
 「中野に住む人の多くは若者。一人暮らしの若者が住むには3LDKは広すぎるため、大胆にも1LDKと1DKに分けました」
 若者向けに和室をフローリングに変え、若い人にはあまり必要性がないため、お風呂の追焚き機能をなくした、また落ち着いたベージュに塗り直して、昭和50年築という古さを感じさせないようにした。
 3LDK時代の共益費込みの家賃が15万5000円。リフォーム後の家賃が1DK10万5000円で、1LDK12万円。3LDK時代より、月々7万円増の収入が期待できる。
 現在、リフォームは2階だけだが、図面を見せただけで即決という、人気物件に変わった、その為、他の階も住人が移り次第、すぐにリフォームするとのことだ。
 リフォームから部屋の広さ、さらには地域としての特性まで、種々のニーズを見極めることが大切であろう。
(全国賃貸住宅新聞2002.11.4より抜粋)



 現在、当社にご来店のお客様もリビングのあるお部屋を希望される方が非常に増えています。
 1Kより1LDK、2DKよ2LDKと、そして必ず駐車場ありといった希望。それには多少費用が高くてもリビングが広い分納得いただけるようです。
 ひと昔のようにお風呂なしでもとにかく格安物件という方はほとんどなく、部屋の広さ、使いやすさ、そして設備の充実さが重要とされています。
 回りに新築が建つように今の築年数を生かし、ここで費用をかけ、室内リフォームはもちろん、外観のデザインにも目を向けてイメージチェンジを図るのも一つの策ではないでしょうか。
 お客様のニーズに答えられるよう当社よりもオーナー様へ積極的にすすめたいと考えております。
 ぜひ、オーナーからも声を頂きながら、人気物件として維持していきたいと思っております。その時にはぜひご協力いただけますようよろしくお願い申し上げます。



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