メンテナンスリース

節税だけではなく入居者の最新ニーズに合わせ設備更新できることが最大の利点
 設備機器が古くなってきたのでリニューアルしたいが、まとまった資金が用意できない...
 こう悩むオーナーの間で注目を集めているのが、メンテナンスリースだ。


多額の資金を用意する必要なし
 一般的に、メンテナンスリースには「3つのメリット」があると言われている。
 まずは資金面での利点だ。「機器取り替え時に多額の資金が不要」というところだろう。リースなら月々わずかの支出で済み、自己資金を温存できる。その余剰資金を他の設備投資や運転資金に回せば、効率よく資産運用が可能だ。さらにいえば、リースは借り入れではないので、銀行の貸付枠に影響しない。
 また固定資産として計上する必要がないので財務比率も悪化させることはないのだ。
 10年前よりメンテナンスリース事業を行っている草分け的企業、S社(東京都千代田区)同社長も「計画的に賃貸経営ができる」と語る。
 「メンテナンスリースにすることにより、現金を設備投資以外の違った運用・活用をすることが出来ます。更に、設備予算枠にとらわれることなく必要な設備をタイムリーに調達することが出来る点も魅力です。リース料金は定額ですので、導入の計画が立てやすいのではないでしょうか」(同氏)

全額損金計上できる
 ふたつ目は、「リース料金は経費として全額損金計上できる」ということだろう。
 リース料金は税法上、全額損金として処理できるため、節税につながる。購入の時と異なり減価償却等の事務手続きが不要という点も利点のひとつだろう。
 首都圏で営業展開するN社(東京都西東京市)同社長もこう語る。
 「リースは全額損金処理できる他にもメリットはあります『完全償却の効果が得られる』ということです。いちど設備投資をすると減価償却との兼ね合いで新しいものに切り替えていきますが、リースなら陳腐化を予測して期間を設定すれば、完全償却したのと同じ効果が得られるのです。」

事務的負担が激減する
 最後のひとつが、管理上のメリットだ。契約期間中、万が一故障が発生したとしても、メンテナンス費用は必要ないというところだろう。
 動産総合保険を付しているため、落雷や火災・イタズラなどで破損した場合も、保険金が支払われる。
 また入居者とのやりとりも代行してくれるところが多いため、メンテに関する煩雑な入居者との連絡が不要となる。この点はオーナーだけではなく、管理会社にとっても業務の簡略化につながるといえる。
 事務処理が軽減される点も挙げられる。購入の時に行っていた購入手続き、減価償却計算、固定資産税の申告、保険契約等の事務を全てリース会社が行うからだ。

「あまり商品が選べない」のウソ
 このように、メンテナンスリース導入のメリットは数多いが、オーナーの中には、「あまり商品が選べないのでは」といった声もあるだろう。
 しかし近年は様々な商品をリースできるようになった。会社によって異なる。例えばバスルームにしても、浴室乾燥機から浴室テレビ、マッサージシャワーヘッドまでリースできる。リビングやキッチン回りでもTVドアホン、床暖房、IHヒーターと何でもござれだ。
 「当社でおつきあいしているオーナーさんの中には、”コンクリート以外は全てリース”という方もいらっしゃるほど」(S社社長)
 ここまで商品が揃っていれば、それも当然だろう。

リースと購入どっちが特か?
 前述のようにリースのメリットは多いが、一方的で、購入に比べ、結果的には高くつくのでは?といった声もある。その点についてS社社長はこう語る。
 「単年度で決算していますので、その分節税効果があるので損しているわけではありません」
 さらに「トレンドに合わせ設備更新できる」ことで、入居率を高め、損するどころか安定経営をもたらすというのだ。
 「店舗であれば、3年に一度は設備を更新します。それは客を呼ぶためです。賃貸もそこまでとはいいませんが、そういった入居者をお客様と考えなければならない時代になったのではないでしょうか」(同社長)
 賃貸住宅の入居率低迷がささやかれる中、オーナーとしては、何とか現在の家賃を維持したまま、入居率を高めたいと思うことだろう。その解決策のひとつがリフォームだ。
 しかし、購入となれば、莫大な資金が必要なうえ、減価償却が終わるまで設備更新をしづらい。それでは、入居者のニーズと設備入れ替えのタイミングにずれが生じてしまう。これが入居率を低下させている要因のひとつだろう。リースはそのずれを解消できるのではないだろうか。

パック商品で一世帯での対応も可能に
 ノーリツ(本社・兵庫県神戸市)ではパック商品が人気だという給湯器と風呂釜の他、エアコン、ビルトインコンロ、温水便座など従来よりもラインナップが増加したことによりパック商品化が実現した。
 「これまでは」、入居中の方にも一気にまとめて導入するケースが多かったのですが、パック化することで入退居に絡めて一世帯頃の導入に対応できるようになり、よりリースのメリットがでてきました」(営業本部マーケティンググループ副参事)
 パック内容は給湯器、コンロ、エアコンがベースとなり、あとは状況と要望によって変化する。
 「開始当初は東名神中心でしたが、現在は全国で対応が可能です」(同氏)というように、全国300のサービス拠点1700人での24時間受付処理、年中無休の稼働体制をしいている。リース品にはサービスコールなどを明記した同社のオリジナルシールが貼付されるため、入居者はスムーズに問い合わせが可能。オーナーの手を煩わせることがない。
 現在、2支店17支店54事業所、33ショールームを展開しており、どこででもメンテナンスリースの窓口として対応できる体制を整えている。
 リースは8年対応も可能、約2年半で納入実績が1万台を突破した。
 「ショールームでは不定期に賃貸オーナー様向けのメンテ付きリースのご相談会などを開催しております。お気軽にお近くのショールームにお問い合せ下さい」(同氏)
(全国賃貸住宅新聞2002.8.8より抜粋)

 上記に書かれておりますように、物件も10年を経過しますと、設備等の修理・交換の費用が頻繁に発生してまいります。実際にそれを感じていらっしゃるオーナーも多いことと思います。
 特に給湯器の交換については、1件が発生しますと次々と交換が始まるものです。そこでこのようなリース式で一度に交換をしてしまうことは、色々な面からメリットがあることをご理解いただけるかと思います。
 また、私共、募集の現場からの声として、お客様は100%に近い割合で給湯を希望しております。一度もバランス釜を見たこともなく、「バランス釜の使用方法が分からない」「浴室内にガス器具が置いてあることに不安を感じる」といった世代の方が賃貸のお客様になってきていることも、その理由の一つだと思います。
 今後、当社に於いても、オーナへの具体的なご提案をさせて頂くつもりでおりますので、今後ともよろしくお願い申し上げます。
 尚、ご質問がございましたら、お気軽にお問い合せ下さいませ。



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