定期借家制度のポイント


1.立法趣旨
 良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法案において、定期借家制度を新たに導入することが予定されております。
 定期借家制度とは、借地借家法の一部を改正することにより、期間の満了によって、賃貸借が終了し、契約の更新がないこととする借家契約を新たに認めようとするものです。以下、主な改正点を簡単に説明いたします。
2.借地借家法の改正点
 (1)契約時における賃貸人の賃借人に対する更新がない旨の説明義務。
 A 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書等の書面によって契約する場合に限り、契約の更新がないこととする旨を定めることができます。
 なお、この場合、期間の定めは1年未満であっても有効となり、期間の定めのない契約にはなりません。
 B Aの定めをする場合は、賃貸人は、あらかじめ賃借人に対し、当該賃貸借は更新がなく、期間の満了により終了する旨を書面を交付して説明しなければならず、もし、その説明をしないまま定期建物賃貸借契約を結んだ場合には、その建物賃貸借契約は、従来の正当事由がない限り更新を拒絶できない建物賃貸借契約となります。
 (2)期間の満了により賃貸借が終了する旨の通知
 定期建物賃貸借において、期間が1年以上である場合には、賃貸人は、期間の満了の1年前から6ヶ月前までの間(以下「通知期間」といいます)に賃借人に対し、期間の満了により賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を賃借人に対抗することはできません。
 (3)賃借人の中途解約
 居住の用に供する建物(その床面積が200平方メートル未満であること)の定期賃貸借において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、賃借人が賃借建物を自己の生活の本拠について使用することが困難となったときは、賃借人は、賃貸借の解約の申し入れをすることができます。
 賃借人が解約を申し入れた場合は、賃貸借は必ず解約申し入れの日から1ヶ月を経過することによって終了することになります。
3.借地借家法改正法の施行期日
 借地借家法改正法は、平成12年3月1日から施行されます。
4.借地借家法改正法の施行前の建物賃貸借契約の効力
 借地借家法改正法施行前に、成立した賃貸借契約の更新については、従来通り、賃貸人は、正当事由がない限り更新を拒絶することはできません。
5.定期建物賃貸借への切り替え
 借地借家法改正法の施行前に成立した居住の用に供する建物の賃貸借の当事者が、その賃貸借を合意により終了させ、引き続き新たに同一の建物を目的とする定期借家契約を結んだとしても、定期建物賃貸借として有効なものとは認められず、正当事由がない限り更新を拒絶することができない建物賃貸借となります。
6.検討
 国は、今回の法律案の施行後4年を目途として、居住の用に供する建物の賃貸借の在り方について見直しを行うと共に、この法律案の状況について検討を加え、その結果に基づいて、必要な措置を講ずるものとしております。

<今後予想される法律上の問題点>
 定期借地制度創設となった1991年の借地借家法改正は法制審議会等の何重ものチェックを受け、スキのない改正法でした。
 ところが今回の定期借家制度創設の改正法は議員立法でバタバタと作られた法律です。国会審議で内容が二転三転し、なんと「官僚」が法律を間違って伝えるという醜態までもさらしました。
 契約が終わるとどうなる。 
 期間1年以上の定期借家契約では、期間満了の1年前から6ヶ月前までの通知期間内に、賃貸人から賃借人に対し、期間満了により賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を主張することができません。但し、この通知期間が経過後でも賃貸人にその旨を通知すればその通知の日から6ヶ月経過で賃借人に退去を主張することができます。
 ここまでは法律の内容ですので問題ありません。
 さてこの通知をしないまま契約期間が満了したらどうなるのでしょうか。法律からははっきりと読みとれずに議論百出です。
 1説 たとえ期間満了後でも、通知により通知後6ヶ月経過で賃貸人に退去を主張できる。
 2説 期間満了で契約は終了したのだから、通知をしてもダメ。定期借家ではなく、旧制度の借家契約となって継続する。
 3説 期間満了で契約は終了し、不法占有になる。……等。
 一番大切なはずの期間満了時の扱いがはっきりしません。

 建設省は@説を採用し標準契約書を準備しています。誰かが裁判を起こし、最後は最高裁が決めることになるのでしょう。
 ちなみに@説によれば次のプランが可能になってしまいます。
 まず1年の定期借家契約をします。期間経過後もそのままにします。そうすることにより、家主にしてみれば常に6ヶ月前の通知で合法的に借家人を追い出せる契約ができあがります。たとえ10年20年経過しても、6ヶ月前予告でいいのです。
 借家人の中途解約 
 200u未満の居住用建物の定期借家では、転勤・療養・親族の介護その他やむを得ない事情により、賃借人が自己の生活の本拠として使用することが困難になったときは賃借人は、たとえ中途解約不可となっていたとしても、1ヶ月前の予告で解約することができます。
 ここまでは法律の内容ですので問題ありません。
 さて、この賃借人が法人だとどうなるでしょうか。法人が賃借し、そこに代表者や従業員が住むのはよくあるケースです。法人に転勤・療養等はあり得ませんが、実際に居住する代表者・従業員に転勤・療養等となればどうなるのでしょうか。賃貸管理会社によるサブリース契約についても同じ問題が生じます。
 これも解釈が分かれています。法人契約やサブリース契約には実際の居住者の転勤・療養等による中途解約の規定は効力が及ばないとする解釈と及ぶとする解釈とです。はたまた「その他やむを得ない事情」ってなんでしょうかね。これも判決の積み重ねになるのでしょうか
 デキの悪い法律
 法施行前から法解釈が定まらず議論をよんでいます。趣旨はともかくも、デキの悪い法律であることは間違いありません。しわ寄せを受け、困ることになるのは不動産の現場です。
 それでも定期借家制度の根幹を定めた大事な法律です。不動産のプロが制度を大切に育てるしかないようです。
 また、定期借家契約では更新はありません。旧の更新に相当するのは、「再契約」として新契約締結です。


<予想される不動産現場での問題点>
 現時点での弊社としての対応・考え方を簡単に記述させていただきますので、ご意見等お聞かせいただければ幸いです。
1.将来の紛争の可能性も考慮しながら、法律的に未整備な現状で、いつ、どのようにして定期借家契約に切り替えてゆくか?
 ・市場動向や運用動向等様子を見ながら徐々に切り替えてゆく。
・家主様からの要望の強い物件(特に戸建て物件)については、その問題点もご理解いただきながら切り替えてゆく。
 ・入居審査の結果が不十分な場合など、その入居希望者の状況に応じて切り替えてゆく。
2.定期借家契約の場合、契約期間は主に何年程度にするか?(法律的には1年未満も20年超も可能です。)
 ・シングル向け、ファミリー向け、戸建て物件について、今迄のケースをモデルに協議して決めてゆく。
3.家賃設定・家賃改定・礼金等についてのルールはどのようにするか?
 ・短期の場合は固定式、中長期の場合は従来通り協議の上改定とする。 
 ・礼金については、業界では現状でもゼロが主流になりつつあり(礼金授受は法的には根拠がない)、又、短期の定借となると益々礼金授受は困難になってゆくと思われますので、様子を見ながらケースバイケースで対応。

<まとめ>
 以上簡単に記述いたしましたが、冒頭に述べましたとおり、一つは「景気対策」や「不動産の証券化・流動化」等々の政策的な動機が強く反映された面が強く、全く準備不足で改正された法律ですので、正直な処、不動産業界も法曹界も充分な検討の期間がなかったというのが現状です。
 従って、将来裁判(最高裁)によって決着を見る部分も多いかと思われますが、私共としましては、日頃の研鑽を深め他業者の方達以上に、定借についての知識と運用の正確さを期してゆく所存です。



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