買うとき売るときの税金
マイホームを売ったときに使える特例

特例の種類 内容 主な条件
3000万円
特別控除
自宅を売却して利益(譲渡所得)がでた場合、譲渡所得から最高3000万円までの控除が受けられる。ただしこれを利用すると、買い換え先の住宅を購入するときには、住宅ローン控除が使えない。つまり手持ち物件の売却に「3000万円特別控除」を使うか、買い換え物件の購入に「住宅ローン控除」を使うか、どちらかを選ぶ必要がある。 @持ち主が自分で住んでいた住宅の売却(土地のみは原則として対象外)
A転勤などで実際に住んでいない場合には、住まなくなってから3年目の年末までの売却
B家屋を取り壊してから売却する場合は、取り壊し後1年以内の売却
C店舗併用住宅の場合は、居住用部分についてのみ適用。居住用部分が全体の9割以上ある場合には、全体を居住用として適用
D持ち主と特別な関係にない人に売却。特別な関係とは、配偶者、親子、祖父母、孫、生計を一にする親族、内縁関係にある人とその親族など
E売却した年の前年と前々年度に、この制度の適用を受けていないこと(3年に1度しか適用されない)
F3000万円特別控除の適用を受けるには、売却した翌年の3月15日までに申告すること。なお、必要書類は「確定申告書」「譲渡所得計算明細書」「住民票」など
居住用
財産の
買い換え
特例
この特例を受けると、売却によって生じた譲渡所得のうち、次の買い換えに充てた金額分は、次の買い換えまで課税が繰り延べにできる。この適用を受けられる場合にも、「3000万円特別控除」とどちらか一方を選ばなければならない。譲渡所得税がそれぞれいくらかかるかを計算し、有利な方を利用したい。この特例を受けたときも買い換え先の住宅には「住宅ローン控除」は使えない。
売却する
住宅の条件
@「3000万円特別控除」受けられる条件を満たしていること
A売却した年の1月1日までの所有期間が、土地、建物ともに10年を越えていること
B父母や祖父母から相続または遺贈された住宅であること
C本人が30年以上住んでいること
※また、平成10年1月1日〜平成12年12月31日の売却に対しては、上記の@、Aに加えて、本人が10年以上住んでいることという条件を満たしていれば利用できる
買換え先の
住宅の条件
@所有者本人の住宅であること
A所有していた住宅を売却した年の前年から年末までに購入した住宅であること
B購入した年の翌年末までに本人が住むこと
※また、平成10年1月1日〜平成12年12月31日の売却に対しては、上記の@〜Bに加えて下記の条件を満たしていれば利用できる
A 建物の床面積が50u以上240u以下であること
B 土地の面積が500u以下であること
C 耐火建築物は築20年以内であること


買うとき売るときの税金
マイホームを売って損をしたときに使える特例

特例の種類 内容 主な条件
居住用財産の
譲渡損失の
繰り越し控除
自分の売却に伴う譲渡所得 売却(譲渡)収入額−(取得費+譲渡費用)がマイナスだった場合、その譲渡損失を売った年の所得から差し引くことができます(これを「損益通算」といいます)。さらに控除しきれなかった損失については、翌年以降も最長3年かにわたって所得から繰越控除が可能です(繰越控除は所得税および住民税に適用) 売却する
住宅の条件
@売却する年の1月1日において所有期間が5年を越えていること
A一定の住宅ローンが残っていること
B敷地面積500u以下の部分の損失のみ
買い換える
住宅の条件
@売却する日の属する年の1月1日から翌年の平成12年12月31日までに取得し、取得の日からその翌年12月31日までに居住すること(見込みであること)
A一定の住宅ローンを利用すること
B「住宅ローン控除」とは併用可
買い換える
人の条件
@所得が3000万円以下であること(3000万円を超えた年は適用外)
※上記の税制は平成12年12月31日までの時限措置となっています


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