収益物件が売れている理由

今、収益物件(投資用不動産)を購入する人が増えています。
景気が回復していないのに何故?と思われるかもしれませんが
それにはきちんとした理由があるのです。


空前の超低金利

平成15年6月現在、銀行大口定期預金1,000万円以上預けて利回りまさかの0.03%

銀行定期に1年間1億円預けた場合
(金利0.03%)


10,000万円×0.03%=30,000円

手取り額 30,000円×80%=24,000
(利子税・20%の源泉分離課税)

 現在銀行は0.03%前後の利息やゼロ金利のお金を集め、2.4%前後の金利で貸し出し、約80倍くらいの空前の利益を上げています。
 しかもわれわれの税金まで不良債権処理のため使っています。そんなことを特別扱いで行っている銀行だけが儲けていいのでしょうか。



デフレだからこそ

デフレだからこそ高額の不動産が購入しやすい
公的年金は全く当てにならない
将来のため自分のため自分自身の収入は自分で確保する
将来のため、お金の使い道と投資に対する勇気が
 必要ではないでしょうか

  0.03%の利息で預け入れるより、逆に銀行から安い金利で借り入れ、利回りのよい資産運用をお勧めします。
 数ある投資資産の中で不動産は一番安定したローリスクハイリターン投資だと思います。



具体例

アパートは収益還元価格、土地建物がいくらするかではなく
土地建物がいくら稼ぐのか、それで価格は決まる。

【物件概要】
価格 9,680万円
所在地/千葉市花見川区幕張本郷5丁目
交 通/JR総武線:幕張本郷駅徒歩10分)
土地面積/277.02m
2(83.79坪)
建物面積/441.04m
2(133.41坪)
構造/鉄骨造陸屋根3階建て
築年月/昭和63年1月築

間取り/1K×15戸
土地権利/所有権
地 目/宅地
都市計画/市街化区域
用途区域/第1種中高層住居専用地域
建坪率/60%
容積率/200%

設 備/東京電力・公営水道
       都市ガス・本下水

利回り計算

9,680万円で本物件を購入した場合

本物件毎月家賃収入=902,000円
年間家賃収入=10,824,000円

なんと利回りは11.18%
↓


1年間での差額 10,800,000
(10,824,000円−24,000円)

定期預金との差 約451倍
(10,824,000円÷24,000円)

利回りの差 約373倍
(11.18%÷0.03%)






不動産投資の最大のメリットは
「レバレッジ効果」(少ない資本で大きく動かすこと)にあり、
実際には現金で買える範囲での投資は効果が小さく、
通常は少ない自己資金と金融機関からの借入金で
不動産投資を行い、より大きな投資結果を目指す。

もし銀行から9,680万円を借り入れて購入した場合

金利2.375%・25年(参考)
毎月の支払額=428,192円

本物件毎月家賃収入902,000円との差額=473,808円
もし、全額借り入れたとしても毎月473,808円の黒字

万一、半分のお部屋が空いたとしても返済が出来ます。
902,000円÷2=451,000円 > 428,192円

年間の収入を銀行利息と比べてください。
本アパートは銀行大口定期預金利回りの373倍。
その上建物の減価償却等で所得税の軽減にもなるので効率は上がり373倍以上の差になります。


これでも定期預金を選びますか?



どのような物件がよいか?

 不動産投資は運用利回りだけでなく、売却したときの損益も計算して投資しなければいけません。例えば中古で5,000万円、売り急ぐと4,000万円〜4,500万円程度になる物件を、新築だからといって6,000万円〜7,000万円出して買う必要があるでしょうか?
 仮に自宅であれば新築の付加価値は高くても仕方がありませんが、賃貸で貸す場合、最初に入った人は多少高くても入ってくれるかも知れませんが、2回目に入る人には、あまり意味を持ちません。
 これが、新築を購入しても充分な運用益が見込まれるのであれば別ですが、通常であれば、築10年前後の立地条件の良いものをオーナーチェンジで買うことをおすすめします。

新 築 中 古
高額になるケースが多い 価格がこなれている
土地の購入や建物の計画に
時間のかかるケースが多い
すでに完成して稼働している
建てている間の収入がない 購入してすぐに家賃収入がある

中古できれいな物件がベスト




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